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楼市已到繁华尽头房地产正出现一大趋势房价

发布时间:2019-08-14 19:11:34

楼市已到繁华尽头?房地产正出现一大趋势,房价会因此扛不住吗?

根据国家统计局的数据统计,2018年前11个月份,全国房地产开发投资110083亿元,商品房销售面积148604万平方米,商品房销售额129508亿元,房地产开发企业到位资金150077亿元。通过这一系列的数据来看,2018年房地产市场的发展仍处于历史高位水平。与2017年相比,2018年上半年的数据同比基本持平,但增速已开始回落。2018年下半年提出坚决遏制房价上涨以后,在买涨不买跌的心态作用下,刚需无意买房,房企纵然推出打折房,销售和回款压力依然不减,全国新建商品住宅销售下滑明显。

因此,在笔者看来,经过了这两年的快速发展,新房市场在达到顶峰之后,放缓的迹象愈发明显。那么,在结束快速增长的势头后,2019年以及未来的楼市又将何去何从呢?笔者认为,根据上文的数据来看,当前房地产市场已经出现了明显趋势:经历了2017年和2018年的峰值以后,很难再回到2017年前后的高水平状态。可以预见的是,下一个阶段,楼市或将从增量市场向存量市场过渡,说的直观一点,从以新房为主导的房地产市场向以二手房为主导的房地产市场过渡。

近日,在接受采访的时候,链家董事长左晖表示,目前一线城市里已完全是存量房交易为主了,因此未来年会是全国性的拐点,存量市场的交易总额一定会超过增量市场的交易总额。笔者看来,从增量市场向存量市场过渡已是板上钉钉的大趋势,未来新房市场的开工量、销售增速等都会逐步缓慢下来。那么,这对未来的楼市和房价又会产生哪些影响呢?接下来,我们不妨从三个角度来分析一下这个大趋势以及可能会带来的影响。

第一,从实际情况来看,存量房时代的来临已经是板上钉钉的大趋势。

从短期来看,正如上文所说,新房市场在到达顶峰后已经失去了继续攀升的动力,随着调控政策利空因素的增多,继续向下回落是不可避免的。目前四大一线城市已经率先进入了存量房时代,二手房交易量最大可以达到新房交易量的3倍多,最少也已经到了1倍多。根据某研究机构的数据统计显示,2016年、2017年,全国分别有9个和24个城市的二手房交易量超过了新房,而这一数字在2018年预估约40个城市。

从长远来看,许多潜在性因素也在抑制购房者对新房市场的需求。一方面,土地资源是十分有限的,供应也开始慢慢陷入瓶颈,再加上我国整体告别了住房短缺的时代,因此未来新房市场开工量等出现滑落是注定趋势;另一方面,虽说人口红利消失这个话题还有些远,但出生率下降和老龄化社会的到来是不争的事实。现在的年轻一代基本都不缺房子,如果非说缺房子,也仅是缺好房子而已。如今年轻一代更加追求个性和自由,对房子没有以往那么强烈的迷恋,如果房价继续保持高位,一定程度上也会削弱对新房的需求量。

第二,从业内动作来看,包括房企在内的各路资本正加快布局存量市场。

楼市调控两年多以来,房地产市场已经发生了明显的变化。在防控风险的大背景下,从防止房价大起大落到坚决遏制房价上涨,再到稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,我们可以预见的是,房地产市场终将告别过去盲目扩张的状态。融创董事长孙宏斌曾说,此次楼市宏观调控的严峻程度超过想象。人民等官方媒体也曾不止一次释放信号称,以后不会再走也不可能再走经济房地产化的老路。

因此,转型已经成为了当前房地产企业的共识,分享完增量市场的红利,嗅觉灵敏的房企自然也不会放弃存量市场的红利。北京师范大学金融研究室主任钟伟曾表示,开发商除了要关心交房以前建房子的事情,还应该把视野扩大到交房后的领域里,即关注存量的优化配置和用户体验。目前,包括万科等房地产企业在内,各路资本已经开始加速布局存量市场,长租公寓、租赁平台等领域吸引了投资热潮。除此之外,盘活存量土地以及存量城市的旧城改造都已成为房企谋求的重点。

第三,从政策走向来看,供给结构的变化是房地产长效机制的重要内容。

供需矛盾一直都是房价上涨的重要原因之一。因此,供给结构的调整也成为了未来稳定房价的重要手段,租售并举的大力推进无疑是最近这两三年政策发力的亮点

,而存量房时代,租赁市场则更为活跃,这两者可以说是互相促进的关系。根据发达国家来看,存量房时代,租赁住房要占据1/3的比重,美国甚至达到2/3。高房价之下,再叠加人口的流动和聚集,一线城市以及热点二线城市已率先布局和试点住房租赁的发展。人民曾发表评论文章称,未来全国将有30%的人口通过租赁实现住有所居。

其实,鼓励发展租赁市场是盘活存量房的一种有效方式,无论开发商手里的存量房还是多套房拥有者手里的闲置房都可以得到充分使用。说起充分利用,就不得不提及空置房。按照国际惯例,5%-10%的空置率是合理的,目前我国不少热点城市的空置率都在20%以上。因此,笔者认为,进行房地产税和空置税的征收,则可以使得空置房源得到充分利用。无论是租还是卖的方式,都可以增加市场上住房的供给,缓解供需问题。

笔者认为,从增量市场到增量市场与存量市场并重,再到存量市场,这无疑是未来房地产市场必然要走向的大趋势。在这个过程当中,新房市场的规模和增速都会逐步回落,而一旦新房市场趋于平稳,存量市场的需求和交易则会呈现逐步上涨的态势,这必然会对高房价产生一定程度的冲击。此外,随着下一阶段住房和土地供给方式的多元化以及未来房地产税等长效措施的出台,房价快速增长的可能性越来越小了。不过,购房者也不要期待房价会因此而扛不住,随着楼市环境的变化以及市场的理性回归,房价或将逐步实现软着陆。

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