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专家称楼市调控不应过于关注房价呼吁政府反

发布时间:2019-06-09 07:00:12
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上海7月22日电 (孙小静)2013年是新一届政府开局之年,房地产市场在持续严厉调控下,房价上涨压力依然,地王潮再现,各地楼市也开始呈现分化。“国五条”是把双刃剑,而经济下行加重了地方政府对房地产的依赖,给楼市调控带来了影响。以“房地产调控长效机制建设”为主题的易居论坛近日在上海举行。来自上海易居房地产研究院、中国房地产测评中心、华东师范大学、上海经济学会等机构部门的专家学者,反思十年来房地产调控的得与失,对未来房地产调控如何去行政化、如何构建长效机制进行深入讨论,以期发挥行业智库的作用。

十年楼市调控亟需反思

论坛主持人、华东师范大学教授、上海易居房地产研究院院长张永岳开场白直切主题:从2003年到现在,房地产发展已走过了10个年头。在2013年政府换届的背景下,房地产调控迎来了新机遇。作为房地产调控不断完善的组成部分,加快长效机制的建设非常必要。

北京中房研协首席研究员、《中国房地产年鉴》主编李战军首先提出,长效机制的建设固然有必要,但应该对近十年的房地产发展有所反思。没有反思而想移花接木,显然不可行。李战军进一步表示,过去的楼市调控手段是既打压供给也打压需求,是有偏误的做法,值得反思。在他看来,十年调控,是自上而下推行的,但这种推行却缺乏产业、企业、地方政府的认同与沟通,因此效果是要打折扣的。

上海房地产交易中心《上海楼市》主编汤勇康认为,之所以在今天要进行调控长效机制建设的探讨,就在于过去的楼市调控是缺少长效机制支撑的。在他看来,这种长效机制,应满足“系统、科学、合理、可信”等4大标准。但遗憾的是,这些标准在楼市调控中并不完全具备。因此当前的楼市调控或存有一定的干扰。如前一阵楼市中的“离婚潮”现象,印证了国五条20%个税转嫁引发市场恐慌。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,当前地方政府在调控政策方面正面临着尴尬,即调控政策呈现了边际效应递减的现象。调控手段不管用,房价依然上涨,在楼市调控实行制的背景下,或加大了地方政府的焦虑。

“长效机制”建设基于双重目标

楼市调控的得与失,加大了市场对调控长效机制建设的迫切性。长效机制的建设,是出于什么动机?

来自同济大学的祝华军副教授认为,政府应明白,这一出发点是出于顺应百姓的呼声,还是源于政府内心的自发心理。在他看来,在这种长效机制下,房地产调控是调产业还是调市场,住宅的属性是普通商品还是准公共物品,诸如此类问题得有一个新的认识。

但怎样的机制才是长效机制呢?华东师范大学商学院谢福泉副教授对此进行了剖析。他指出,机制应包括机理、关系及组织。对于房地产而言,则包括了供求机制、竞争机制以及产品的效应机制。不过他认为,供求机制是其中最为关键的部分。很显然,当前房地产市场的“土地及土地制度的供应”、“住房保障体系的建立”、“社会货币供应量从充足到钱荒的尴尬”等内容,均表明了这层长效机制的欠缺。

谢福泉指出,目前在诸多方法、制度上可以进行优化与尝试。作为一个正在被探讨的题目,可以从长效机制体系上进行点对点的分析,从而更全面地理解所谓的长效性是体现在哪些方面的。

上海经济学会城建经济研究专业委员会主任虞海发对此认同。认为,机制是被实践证明正确的方法。在目前形势下,提出房地产长效机制的建设,是十分合适的。上海易居房地产研究院李然博士则从学术研究的角度看待这一课题,表示市场不可能离开行政干预而独立发展。作为西方国家早已探索的机制设计问题,他认为在未来的房地产研究中,可将其作为大的研究方向进行探索。

借用形象的比喻,张永岳进一步阐明了对机制的认知。他指出,如同机器的零部件一样,散成一团则无意义。而在机制的作用下,事物的各部分得到了有机的组合,从而能使事物作用于社会并产生良好的效果。这种机制建设带有双重目标:既要解决经济目标,拉动经济增长;同时也要解决社会目标,即让市民具备最起码的居住条件。

关注点不应是房价单一变量

与会者认为,十年楼市调控,过于关注房价这一变量。而目前业界呼吁的长效机制建设,显然要对关注的焦点进行适当的拓展。

关于这一点,上海师范大学商学院崔光灿副教授认为,对于房价调控目标是什么的这一问题,政府要先弄清楚。市场调控优先还是产业调控优先,相信政府应有所选择。虞海发认为,在长效机制的建设过程中,中央和地方政府更应关注民生,而非房价。对于房价,地方政府可以采取引导的手段,但却不能采取简单的打压手段。

针对最近楼市“钱荒”一词,也使得与会者在长效机制关注点的探讨上有所启发。不过李战军表示,他并不赞成目前市场上所说的“钱荒”问题。因为在他的理解中,“钱荒”恰恰是流动性过剩的问题,而非简单的缺钱的问题。正是资金使用效率出现了问题,才导致了目前畸形的房地产融资环境。

杨红旭在分析目前楼市的经济背景时认为,房地产难以脱离的背景。他指出,正是目前的经济低迷,才导致了政策面比较平静。但是,这并不代表楼市调控没有新动作。目前新一届政府,正着手进行改革。在经济稳增长的前提下,转型是大趋势,这需要更多地发挥市场机制的作用。因此长效机制的建设,也应关注经济转型的大背景。

促进利益创造和利益分配

楼市调控长效机制的建设,绝非易事,中间的困难也是不容忽视的。与会者认为,长效机制的建设如同经济调整一样,并非一蹴而就所能完成的。这是因为,这种机制的建设,牵涉到太多的利益关系的变动。因此,长效机制的建设,并不意味着今天就立马取代了原有的市场政策。直接找个台阶过渡显然不行,一个可行的长效机制建设,是需要过程的。

在利益这个问题上,张永岳有更深的认识。他表示,当前社会创造利益的能力正在下降,而获得利益的愿望却逐渐增加。加上文化的原因,目前市场上出现了许多偏激的舆论,因此在他看来,长效机制的建设,要注重对利益均衡的考虑。市场经济的关键,就是利益的创造和利益的分配。利益的创造在于发展,而利益的分配在于均衡。唯有做好这些内容,长效机制的建设,才能推动行业的发展。

崔光灿认为,长效机制在摸索过程中,不可能一开始就成熟的,需要逐步形成。具体政策肯定是变的。既要长效化和也要常态化。在长效制度建立后,也要建立长效的预期,体现政府调控目标和决心。如对保障性住房供应政策有个预期,保障房不是阶段性任务,这个机制要完善。在商品房市场,公布规划、供应节奏,给大家一个等候的时间。

政府角色转换不能成为口号

张永岳认为,不能就房地产而论房地产,而是应把房地产这一产业与政府的调控相联系起来。因为政府在政策的实施过程中,所要考虑的问题远比房地产这一要素复杂得多。他指出,楼市调控要和宏观经济联系在一起。

对此,与会专家认为,楼市的长效调控机制出了问题,就在于市场与政府的功能与角色是混乱的,政府角色转换不能成为口号。华东师范大学商学院房地产系主任华伟一针见血地指出,这说明市场是老大还是政府是老大的这一问题,根本没有解决。光是嘴上喊市场机制的推进,是没有意义的。他认为,在市场为主、政府为辅的背景下进行长效机制的建设。

中国房地产测评中心主任孙斌艺借语言的自然进化史进行了类似的论证。他认为,房地产市场也是自然自发的过程。给市场松绑、裁减部分管理机构,显得十分有必要。

会议中,就目前的限购政策进行了讨论。取消还是淡化?杨红旭认为,行政干预手段具有短期调控的特征,对市场的伤害比较大。包括“限购限贷限价”等政策,未来应尽快退出。崔光灿却有着不同的看法。他表示,城镇化的过程中,住房市场出现困难则是正常现象,这在西方发达国家也是存在的。由于政策是在摸索的过程中不断成熟起来的,因此当前的限购限贷限价等政策,暂时无法被别的政策所取代。所以他认为,市场调控更要常态化。如果没有政府干预,那目前房地产市场将会出现更大的波动。

创新思维开启稳定发展通道

与会人员纷纷对未来长效机制的建设献言献计。李战军强调,当前要做好三个领域的建设。第一是房屋普查。应从国家层面来做这个普查。第二是房地产产业规划。产业规划不应被视为是“烫山芋”,未来依然得推进。第三是做好法律法规的建设。

杨红旭对此进行了补充。在他看来,优化税收是关键、土地改革是根本、创新是要点。在追求供求均衡的基础上,未来或许可以在房产的动态评估、税收的结构调整以及金融创新等方面进行优化。他以保障房和商品房的关系为例,指出如果保障房做不好,那也会影响商品房的建设。唯有改变“重建设轻管理”的模式,进一步完善住房保障制度,才能真正促进楼市长效机制的建设。

而孙斌艺借用交通规则的概念来论证了稳定预期的重要性。他指出,如果政策频繁调整,那市场上就没有稳定的预期,这很容易导致短期行为。他还提出了一些不同看法,如慎做产业规划,对于现状不了解,这种不成熟的规划就是“鬼话”,假如拿来指导经济活动,要出问题。

在华伟眼中看来,应赋予房地产在产业中的独立地位。在这方面,他提了三点建议。第一、政府不能替代市场,只能完善市场。第二、房地产必须作为独立的产业。第三、要保证房地产的相对独立性与互动性。他认为,若没有这几个前提,那长效机制建设就将是空穴来风。

祝华军认为,实施调控以避免房地产泡沫化或虚拟化。否则对中国未来产业的调整结构,将是大调整。应该控制的对象可能就不是一般的市场买卖行为。从房地产开发的要素资源上,控制土地结构、贷款结构。

汤勇康认为,房地产行业应建立预警预报的系统,同时在房地产一二三级市场建设、住宅办公等产品的调整、不同物业的配比等方面,可以率先推进长效机制的建设。

在探讨的基础上,上海易居房地产研究院院长助理崔霁则从微观层面表达了她的看法。她以上海工业用地为例,认为当前市中心的诸多旧工业厂房,已失去了产业功能的用处。那么是不是可以在不具备产业用地功能的土地上开发公租房?她的问题引起了在座专家的兴趣。在她看来,倘若条件具备,此类土地则是完全可以释放出来的。

思想碰撞,并不妨碍达成共识。上海市经济学会副会长郝德良认为,在社会主义市场经济体制建设与完善的过程中,房地产调控长效机制的建设,也要“明确政府职能、摸清实际情况、遵循客观规律、平衡各方利益”。他引用了几个关键词,对本次易居论坛总结:一、要有明确的目标。二、要有科学机制。三、要有精准的调控对象。四、要有合理的手段。五、要有良性的预期。这些关键词背后,是房地产业界对今后房地产行业实现长效调控机制的愿望。

著名房地产经济学家张永岳教授对本次论坛的总结言简意赅:在房地产舆论情绪化、调控短期化、利益多元化的背景下,市场应多一份冷静,多一份思考。唯有尊重市场、稳定预期、有力决策,才能真正建成长效机制。本届政府坚定推进经济改革与转型,将有利于房地产调控长效机制的建设。

(人民)

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